Книги по психологии

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ
Периодика - Социосфера

Н. Ю. Пузыня, М. А. Стоянова

Санкт-Петербургский государственный университет экономики

И финансов, г. Санкт-Петербург, Россия

THE EFFECT OF ECONOMIC FACTORS ON HOUSING PRICES

N. Y. Puzinya, M. A. Stoyanova St. Petersburg state university of Economics and Finance, St. Petersburg, Russia

Summary. In the article the author uses regression analysis to examine the impact of economic factors on residential housing prices in Russian central and regional housing markets. The author con­cludes that in economically developed regions of Russia household income level has the greatest impact on housing prices while in underdeveloped regions prices are determined by cost of construction.

Key words: Residential housing prices; regression analysis; economic factors; regional and central housing markets of Russia.

Под ценообразующими факторами понимается совокупность различных переменных, которые влияют на формирование уровня, структуры и динамики цен, определяя их повышательную или понижательную тенденцию.

В целях стабильного развития рынка жилой недвижимости, для осу­ществления контроля над рынком и снижения рисков инвестирования в не­движимость необходимо изучать как саму структуру и динамику цен, так и фак-63


Торы, на нее влияющие. Не претендуя на полноту исследования, авторы прове­ли анализ влияния различных ценообразующих факторов на среднюю цену жилой недвижимости в РФ в рамках определенного временного периода.

В экономической литературе приводят различные классификации факто­ров, влияющих на развитие рынка недвижимости: внутренние и внешние, мак­роэкономические и микроэкономические и т. д. В исследовании были отобраны показатели, характеризующие факторы спроса и предложения и, по мнению ав­торов, потенциально влияющие на удорожание жилой недвижимости:

1) цена на нефть марки Urals;

2) валовой внутренний продукт (ВВП);

3) уровень доходов населения;

4) инфляция;

5) себестоимость строительства;

6) денежная масса;

7) процентная ставка по ипотечным кредитам;

8) количество ипотечных сделок.

На основе имеющихся данных в среднем по России (табл. 1.) был прове­ден регрессионный анализ и построены модели регрессии в логарифмах. Для устранения воздействия фактора времени на формирование уравнений вре­менного ряда в модели был включен фактор времени.

Таблица 1

Исходные данные для оценки влияния факторов на результат [5]

Года

Средняя цена

На первичном

Рынке жилья

(Руб./ кв. м)

Цена на нефть

Марки URALS

(Долл. за

Баррель)

Среднедушевые

Денежные

Доходы населения

(Руб./ Мес.)

ВВП

(В текущих

Ценах, млрд.

Руб.)

Уровень

Инфляции

(%)

Себестоимость

Строительства

(Руб./ кв. м)

Денежная

Масса

(Млрд.,

Руб.)

Средневзвешенная

Процентная ставка

По ипотечным

Кредитам (%)

Количество Ипотечных сделок (шт.)

Года

Y

X 1

X 2

X 3

X 4

X 5

X 6

X 7

X 8

2000

8 678

20,00

2 281

7 305,60

20,20

4 779

1 054,60

Нет данных

Нет данных

2001

10 567

25,00

3 062

8 943,60

18,60

7 244

1 448,20

Нет данных

Нет данных

2002

12 939

27,00

3 947

10 819,20

15,10

9 025

1 943,90

Нет данных

Нет данных

2003

16 320

30,00

5 170

13 208,20

12,00

10 037

2 835,20

Нет данных

Нет данных

2004

20 810

34,60

6 410

17 027,20

10,50

11 720

3 928,50

Нет данных

Нет данных

2005

25 394

43,00

8 112

21 609,80

8,30

13 812

5 417,10

14,90

100 000

2006

36 221

60,90

10 196

26 917,20

7,80

16 840

7 974,40

13,70

143 689

2007

47 482

69,50

12 603

33 247,50

11,00

20 720

11 756,00

12,60

335 609

2008

52 504

93,90

14 941

41 276,80

13,60

26 622

12 839,20

12,90

534 759

2009

47 715

60,80

16 857

38 807,20

8,30

30 312

13 713,30

14,30

140 449

2010

48 144

78,20

18 887

45 172,70

8,80

31 877

18 264,90

13,10

346 868


К недостаткам полученных данных можно отнести то, что значения были получены по достаточно коротким динамическим рядам, что не позволило по­строить многофакторную модель регрессии.

1. 2. 3.

4. 5. 6. 7. 8.

0.78

По результатам моделирования получились следующие результаты.

Е0Л79*

804.87 Х£

Nt

;L9T.

9343.86-х*69- -: 18.06 ■ х°'72 ■ -:

°'063t. o. iat

0,087t

.

9097824 - xfi13- =■

*.

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВXt Уґ Уґ У: У: Уґ Уґ

Оценка на существенность уравнений регрессии с помощью F-критерия Фишера (Fрасч. = 4,46) показала, что все уравнения достоверны, кроме уравне­ния (8), для которого Fрасч. (7,39) < Fтабл. (9,55). Проверка коэффициентов ре­грессии с помощью t-критерия Стьюдента для уровня значимости α = 0,05 по-

64


Казала, что статистически значимыми оказались все коэффициенты регрессии, кроме b5, b7, b8. Статистическая значимость угловых коэффициентов b1, b2, b3, b4, b6 дает основание говорить о существенном влиянии этих факторов на ре­зультативный показатель. Данные зависимости по двум последним показате­лям являются ожидаемыми, так как ипотечные данные имеют неполный ряд в силу начального этапа развития ипотеки в нашей стране.

Чем больше величина коэффициента регрессии, тем значительнее влия­ние объясняющей переменной на зависимую переменную. В рассматриваемом примере величина коэффициента регрессии b2 больше, чем величина осталь­ных коэффициентов регрессии, следовательно, доходы населения оказывает значительно большее влияние на цену жилья, чем остальные факторы. Для ко­личественной оценки указанного вывода определим силу влияния фактора на результативный показатель с помощью коэффициентов эластичности:

1. Э1 = 0,78, при изменении цены барреля нефти марки Urals на 1 % цена 1 кв. метра жилья изменяется на 0,78 %.

2. Э2 = 1,6, при изменении уровня доходов населения на 1 % цена 1 кв. метра жилья изменяется на 1,6 %.

3. Э3 = 1,58, при изменении ВВП на 1 % цена 1 кв. метра жилья изменя­ется на 1,58 %.

4. Э4 = 0,69, при изменении инфляции на 1 % цена 1 кв. метра жилья изменяется на 0,69%.

5. Э6 = 1,09, при изменении денежной массы на 1 % цена 1 кв. метра жи­лья изменяется на 1,09 %.

По результатам анализа получилось, что такой важный фактор, как себе­стоимость строительства, не оказывает влияния на цену недвижимости (по усредненным по РФ показателям). Поскольку на цену недвижимости по расчет­ным данным в большей степени оказала влияние величина доходов населения, была выдвинута гипотеза о том, что на усредненные данные оказывают суще­ственное влияние такие высокодоходные субъекты Российской Федерации, как города Москва и Санкт-Петербург.

Поэтому было проведено дополнительное исследование влияния себе­стоимости строительства на цену недвижимости в городах федерального значе­ния – Москве и Санкт-Петербурге и отдельно в субъектах Российской Федера­ции на основе данных Росстата о средней цене жилья на первичном рынке и се­бестоимости строительства в субъектах Российской Федерации в период с 2000 по 2010 года.

По результатам исследования получились следующие данные.

.

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ1. 2.

*.

3. £ = 4838.79-x^-e0-22'.

4. Й = І46.34-а&£НІЬ-е


5. й = 0.126-х£їв.-е-аоюе.

С-С-С-5Г

*.

£». E-<u*

.

6. £ = 21.81-х££

7. Й = 0.121 -^-е-

8. Й = 0.14-Х^Н.-Е-С

9. Yt = 0.005-Х,


Проверка уравнений на значимость с помощью F-критерия Фишера по­казала, что уравнения достоверны, следовательно, связь существенна и являет­ся значимой. Однако незначимость коэффициентов регрессии в Центральном ФО, Северо-Западном ФО, Приволжском ФО, Москве и Санкт-Петербурге дает

65


Нам основания полагать, что себестоимость строительства в этих регионах мало влияет на цены недвижимости.

Анализ полученных результатов показывает, что себестоимость строи­тельства перестала быть определяющим фактором при расчете цены на недви­жимость в регионах с высокими доходами населения, это, скорее, косвенный фактор, влияющий на цену. Поэтому динамика цен на жилье объясняется ди­намикой доходов населения, так как домохозяйства с высокими доходами могут не только быстрее накопить средства для приобретения жилья, но и приобрести жилье с помощью заемных средств. Рост доходов увеличивает платежеспособ­ный спрос на жилье, что в условиях превышения спроса над предложением приводит к росту цен на жилье. Такая зависимость подтверждается и данными по субъектам Российской Федерации, приведенными на рис. 1.

ИССЛЕДОВАНИЕ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ

Рис. 1. Изменение средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке и среднедушевых доходов населения за 2010 год

В регионах с низкими доходами, где коэффициенты регрессии себестои­мости строительства значимы, коэффициент корреляции между себестоимо­стью строительства и стоимостью жилья в среднем составил 0,98, что говорит о достаточно тесной связи. Это означает, что изменение себестоимости строи­тельства в регионах оказывает существенное влияние на уровень цен на жилье.

Из анализа следует:

1. Эдал. = 0,68, изменение себестоимости строительства на 1 % в Дальне­восточном ФО приводит к увеличению цены 1 кв. метра жилья на 0,68 %.

2. Эурал. = 1,25, изменение себестоимости строительства на 1 % в Ураль­ском ФО приводит к увеличению цены 1 кв. метра жилья на 1,25 %.

3. Эюжн. = 1,6, изменение себестоимости строительства на 1 % в Южном ФО приводит к увеличению цены 1 кв. метра жилья на 1,6 %.

4. Эсиб. = 1,69, изменение себестоимости строительства на 1 % в Сибир­ском ФО приводит к увеличению цены 1 кв. метра жилья на 1,69%.

Таким образом, цена недвижимости представляет собой сложную катего­рию, зависящую от различных ценообразующих факторов. Так, рост цен на нефть, как один из основных источников доходов Российской Федерации, влия­ет на улучшение макроэкономических показателей, приводит к росту ВВП, уве­личивает покупательную способность населения и, как следствие, приводит к

66


Увеличению спроса на жилье. Резкое увеличение денежной массы в обращении ведет к инфляции и росту цен.

При этом в наибольшей степени, как показали результаты анализа, на це­ну недвижимости оказывают влияние доходы населения. Общая закономерность уровня цен на жилье в различных регионах России очевидна: в регионах с высо­ким уровнем доходов доходы являются главным ценообразующими фактором, а себестоимость строительства не оказывает значительного влияния на цену не­движимости, в регионах с низкими доходами ситуация противоположна.

Библиографический список

1. Асаул А. Н., Гордеев Д. А., Ушакова Е. И. Развитие рынка жилой недвижимости как самоор­ганизующейся системы / под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А. Н. Асаула. – СПб. : ГАСУ, 2008. – 334 с.

2. Елисеева И. И. Эконометрика. – СПб. : Юрайт, 2012. – 464 с.

3. Либерман И. А. Цены и себестоимость строительной продукции. – М. : Финансы и статисти­ка, 1997. – 240 с.

4. Пупенцова С. В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. – СПб. : Изд-во МКС, 2007. – 183 с.

5. Стерник Г. М. Ценообразование на рынке жилья в России (выступление в дискуссионном клу­бе ИЭГ 6.11.09). URL: Http://realtymarket. ru/component/option, com_content/task, view/id,931/ Itemid,33/

6. Федеральная служба государственной статистики. URL: Http://www. gks. ru/

© Н. Ю. Пузыня © М. А. Стоянова